大皖新闻讯“这明明是我们小区的配套用房，怎么交给社区使用了？”6月下旬，合肥市庐阳区金地·林语别院的居民向大皖新闻记者反映，称该小区业主共有的配套设施文体活动中心和养老服务用房，在不知情的情况下被移交给民政部门，并交给社区使用。针对此事，合肥市庐阳区民政局和辖区街道认为该小区配套设施为社区配套用房，是依规使用。
(资料图片)
正在施工的S3号楼
市民反映：小区公共配套用房被移交给民政部门
6月下旬，大皖新闻记者接到合肥市庐阳区金地·林语别院的居民张先生投诉，称其所在小区的配套用房未经全体业主同意被“侵占”。张先生说，根据小区规划图纸显示，该小区配套用房并未写是社区配套用房，却被开发商以社区配套用房的名义私自移交给民政部门，此后又转交给社区使用。
“我们小区规划的S1栋和S3栋楼是写的是配套用房，并不是社区配套用房。其中S1栋有养老服务用房，S3栋有物业管理用房，小区文体活动中心。可是现在养老和文体活动中心被民政局以社区配套用房收走转交给社区用了。”张先生说，小区的养老和文体活动中心被民政部门转交给社区用后，他们更换了原规划的用途，将养老和物业用房进行了调换。“这些都是我们业主共有的用房，为什么不经过我们同意就私自调换了。”
S3号楼已经完成部分装修的社区用房
张先生称，小区规划的S3栋为全体业主共有，《物业管理条例》规定，未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途。“可是小区物业公司和社区却私自将S3栋的物业管理用房、小区文体活动中心与S1栋的养老服务用房交换，未对全体居民公示。”张先生称，目前S3栋内外绿化已经被破坏。
现场探访：养老和物业用房已被调换
6月20日下午，大皖新闻记者来到双岗街道金地·林语别院。该小区业主陈先生带记者进入该小区，小区内S1栋的养老服务用房已被金地物业使用。S3栋正处于装修状态。
“现在S3栋的物业用房和文体活动中心被他们私自搬到了S1栋，S3栋却变成了社区办公用房。”陈先生说，S1栋和S3栋是全体业主所有，并不是社区的。随后给大皖新闻记者看了一张合肥市自然资源和规划局的小区规划图纸。
业主提供的规划图纸
记者注意到，上面写着小区S1栋商业街1楼2楼和养老区域247.63平方，小区S3栋物业管理用房218.68平方和文体活动中心528.24平方，并未有“社区配套用房”字样。随后陈先生提供了一张产权证附的图纸，上面写着权利人为林语别院全体业主。“规划图纸也没写配套设施是社区用房，而且根据产权图纸，S1栋和S3栋都在红线范围内，很明显是我们全体业主的。”
业主提供的不动产权证附件
陈先生认为，这个小区配套用房在规划红线范围内，并未写明是社区配套用房，产权理应是全体业主所有，民政局没有权利收回房子并且交给社区使用，社区也没有权利私自更换配套设施的用途。
相关部门：是社区配套用房，非全体业主所有
对于居民反映的S1栋与S3栋房屋私自调换一事，合肥金地物业服务有限公司林语别院项目物业经理表示，去年9月小区交付前小区开发商合肥金铄房地产开放有限公司将876平方米的养老服务用房和⽂体活动中⼼移交给了庐阳区民政局。而调换物业管理用房也是由民政局、街道、社区共同决定的，“当时房子还没交付，还没业主，我们也没法征求全体业主的意见。”该名经理说。
既然业主不动产权证上写着权利人为林语别院全体业主，规划图纸也未写是社区配套用房，为何庐阳区民政局将房子收回去了呢？6月26日，大皖新闻记者来到庐阳区民政局，一位负责此事的工作人员说，他们按照规定收回配套用房给社区使用。
该工作人员说，虽然图纸上未写明是社区配套用房，但实际就是社区配套用房，根据规定，开发商必须向民政局移交，否则无法为业主办理房产证明。“虽然并没有规定说文体活动用房是不是社区所有，但是有规定养老用房必须向我们移交。”
据其介绍，根据安徽省印发的《城市居住区配套建设养老服务设施实施细则》，明确新建住宅小区项目验收合格后，开发建设单位应向项目所在地民政部门办理养老服务设施移交手续。“而且根据《合肥市规划审查暂行规定》，新建住宅小区物业服务用房、文体活动室、居家养老服务点等公共服务设施应当同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。既然养老服务必须向我们移交，我们视为文体活动中心须同步向我们移交。”
针对此事，合肥市庐阳区双岗街道也认为，S3栋是社区配套用房，非公共部分，不属于全体业主所有。
物业专家：只有拿出专有产权证书才能合法占有
6月27日，安徽兴阜律师事务所业主物权研究顾问、安徽省物业管理协会业主事务工作委员会主任凌德庆在接受采访时表示，小区配套用房是否属于社区主要看社区是否取得该配套设施的专有产权证。
“如果社区无法取得该建筑物的专有产权证就说明该建筑属于小区业主共有。”凌德庆说，在我国实行下位法服从上位法原则，根据《民法典》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
另外，《民法典》还规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。除非他方拿出属于其专有产权证书，中国物权实行的是不动产登记制度，只有合法登记才能合法占有。
“无论是地方法规、条例等文件如何规定，下位法必须服从上位法。在社区未取得该栋楼的专有产权证之前，没有权力处理、调换小区内的配套用房。”凌德庆说，针对此事，建议双方协商不成走司法程序，以确定该小区配套房产权归属。
此外，根据《民法典》规定，物业服务用房是全体业主共有的房屋，按照《物业管理条例》的规定，未经业主共同决定，不得擅自改变用途。因此，即使需要与社居委进行“互换房屋”，也是需要业主共同决定后才可以实施，未经业主大会同意，物业公司更不得改变物业管理用房用途。
大皖新闻记者 徐琪琪 实习生 郑兆琪
编辑 许大鹏
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